Contratto di compravendita

PREMESSA
Le compravendite immobiliari sono valide solo se effettuate alla presenza di un Notaio rogante. Nel contratto vengono dichiarati l’oggetto della compravendita, le modalità di pagamento e le garanzie.

COSTI ACCESSORI
I costi accessori sono a carico dell’acquirente e riguardano la tassa sull’acquisto di immobili (Grunderwerbsteuer), i costi notarili, di cancelleria e la commissione d’agenzia. Al venditore spettano i costi di cancellazione dell’eventuale ipoteca gravante sull’immobile. In alcuni casi il Notaio, per facilitare l’esecuzione del contratto, si occupa del pagamento di tali imposte. L’acquirente in questo caso dovrà versare in anticipo, su un conto notarile a parte, tutte le spese previste e dare una delega al Notaio per l’esecuzione dei pagamenti a suo nome.

IPOTECHE SULL’IMMOBILE
Il passaggio di proprietà può avvenire solo se tutte le ipoteche gravanti sull’immobile sono state cancellate. Tutte le ipoteche vengono iscritte nel Libro Fondiario. Ciò che non risulta nel Libro Fondiario non ha valore legale. In questo modo si crea trasparenza nella transazione e sicurezza per chi acquista.

DIRITTO DI PRELAZIONE DELL’INQUILINO
Secondo l’articolo 577 del Codice Civile Tedesco, all’inquilino spetta in alcuni casi un diritto di prelazione che gli consente, entro due mesi dalla firma del contratto e alle stesse condizioni, di acquistare il bene immobile.

DICHIARAZIONE DI FRAZIONAMENTO
Il palazzo e il terreno vengono suddivisi in base alla cosiddetta Dichiarazione di Frazionamento, un documento notarile che regola i rapporti tra i proprietari e identifica i doveri dell’amministratore condominiale relativamente alle proprietà comuni e particolari. È la “legge” del condominio. Senza questo documento non è possibile vendere un singolo appartamento in un condominio.

CONTRATTO DI AMMINISTRAZIONE
L’acquirente subentra nel contratto di amministrazione condominiale esistente e si dichiara d’accordo con l’incarico assegnato all’amministratore condominiale. L’amministratore è una figura chiave ed è responsabile della corretta gestione dell’edificio.

GARANZIE
Il contratto di compravendita regola le singole garanzie: essenzialmente l’oggetto di compravendita viene acquistato nello stato attuale in cui si trova, senza garanzie da parte del venditore riguardo ai difetti nascosti dell’appartamento o del palazzo.

ASSOGGETTAMENTO ALL’ESECUZIONE FORZATA
A garanzia di tutti i condomini, ognuno di essi si assoggetta, per un ammontare pari ad una annualità della quota condominiale, all’esecuzione forzata sul proprio patrimonio. Ciò significa che se un condomino non paga la quota condominiale, l’amministratore, dopo vari solleciti, può fare iscrivere un’ipoteca sull’immobile pari all’importo dovuto, senza necessità di andare per vie legali. In questo modo non saranno i condomini onesti a dover pagare per il moroso.

MODI E TERMINI DI PAGAMENTO DEL PREZZO D’ACQUISTO
I modi e i termini vengono definiti nel contratto. Il pagamento non è mai contestuale al rogito ma viene effettuato, tramite bonifico bancario, entro la data concordata tra le parti (solitamente 30 giorni). Il pagamento può essere effettuato su un conto notarile di garanzia o direttamente al venditore. Nel caso di un pagamento diretto al venditore, l’acquirente deve attendere una comunicazione scritta da parte del Notaio prima di effettuarlo (anche se si dovesse superare il termine indicato nel contratto). Costui infatti dovrà prima aver verificato che sussistano tutti i presupposti per il pagamento, non da ultimo la cancellazione di un’eventuale ipoteca sull’immobile.

CONSEGNA DEL BENE IMMOBILE
L’acquirente riceve le chiavi di casa il primo giorno del mese successivo al pagamento del prezzo d’acquisto, se non diversamente concordato tra le parti. La consegna dell’immobile avviene ancora prima del passaggio di proprietà definitivo. È sufficiente infatti l’iscrizione di una prenotazione del passaggio di proprietà nel libro fondiario a dare le necessarie garanzie che tutto si svolga correttamente. Con la consegna dell’immobile, l’acquirente ottiene dunque il possesso (non la proprietà) dell’appartamento e può goderne dei benefici: andarci a vivere, affittarlo, ristrutturarlo e persino rivenderlo.