Vantaggi fiscali

Chi acquista un immobile affittato in Germania, oltre a percepire un affitto, gode anche di alcuni vantaggi fiscali. È per esempio possibile portare a detrazione gli interessi sul finanziamento e ammortizzare il costo dell’immobile.

L’ammortamento del costo dell’immobile (in tedesco AfA: Absetzung für Abnutzung) si giustifica dal fatto che il Fisco ritiene che un immobile, anno dopo anno, sia soggetto a usura e che, con il tempo, perda il suo valore. È per questo che l’acquirente può portare a detrazione, nel corso di molti anni, i costi di acquisto o costruzione dell’immobile.

Questo vantaggio fiscale si applica solo ed esclusivamente agli immobili affittati e non a quelli ad uso personale. Inoltre il valore del terreno su cui sorge l’immobile non viene considerato, in quanto non soggetto ad usura.

Detrazioni per immobili antichi
In questo caso l’ammortamento è lineare per un periodo di 50 anni. Unica eccezione sono le villette costruite prima del 1925 per le quali il periodo di ammortamento è di 40 anni.

Detrazioni per nuove costruzioni
A partire dal 2005 valgono le stesse regole che riguardano gli immobili antichi.

Detrazioni per immobili sotto tutela dei Beni Architettonici (Denkmalschutz)
Questa è sicuramente l’opzione che permette di risparmiare di più. I costi di ristrutturazione si possono detrarre per i primi otto anni nella misura del 9% all’anno e poi del 7% per i successivi 4 anni. I costi d’acquisto (senza ristrutturazione) possono essere ammortizzati come gli altri immobili antichi.
Un ulteriore vantaggio nell’acquisto di un immobile sotto tutela sta nel fatto che anche chi compra l’immobile per sé e non lo dà in affitto, può godere di agevolazioni fiscali. Si ha infatti la possibilità di detrarre per dieci anni il 9% dei costi di ristrutturazione strutturale (Sanierungskosten).

In generale, i costi di ristrutturazione per gli immobili dati in affitto possono essere portati a detrazione per 2-5 anni. Attenzione però! Se i costi di ristrutturazione superano del 15% il costo d’acquisto, allora questi verranno considerati come costi d’acquisto e ammortizzati di conseguenza sul lunghissimo periodo. Se però la ristrutturazione viene effettuata dopo 3 anni dall’acquisto, allora non vi sono limiti ai costi di ristrutturazione detraibili.

Data la natura dell’argomento e le differenze che possono esservi tra cittadini residenti, non residenti, persone giuridiche ecc., vi invitiamo a consultare un consulente fiscale tedesco. Le informazioni qui fornite non sono da considerarsi esaustive.