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Disdire un contratto d’affitto per uso personale: le cose da sapere

14/6/2014

I contratti d’affitto in Germania sono normalmente a tempo indeterminato e, in caso di vendita dell’appartamento, vengono ceduti ai nuovi proprietari senza necessità di stipularne di nuovi. Esiste infatti la regola per cui l’acquisto non interrompe l’affitto (Kauf bricht nicht Miete).
L’idea di acquistare un appartamento affittato per liberarlo non è quasi mai consigliabile perché le possibilità che questo succeda sono limitate. Vediamo perché.

Oltre alle gravi cause che possono portare alla disdetta di un contratto (tra le quali anche il non pagamento dell’affitto per due mesi consecutivi) la legge tedesca prevede anche la possibilità di dare lo sfratto all’inquilino per uso personale dell’appartamento. Per evitare inutili conflitti con l’inquilino, è bene però rispettare alcune regole e tempistiche.
Anzitutto bisogna accertarsi che l’appartamento non rientri tra gli alloggi sociali o che non abbia dei vincoli abitativi o d’uso. Queste limitazioni vengono evidenziate nell’estratto del libro fondiario (Grundbuchauszug) e nel contratto d’acquisto.

Una volta accertato che non vi sono limitazioni, è possibile inviare una disdetta dell’affitto all’inquilino, chiarendo le motivazioni e informandolo che può anche opporsi. Il periodo di preavviso varia tra i 3 e i 9 mesi, in base alla data di stipula del contratto d’affitto.
In molti casi si può arrivare alle vie giudiziarie e il giudice deciderà sia in base alle motivazioni del proprietario di casa, sia in base all’età dell’inquilino e alla durata dell’affitto. Difficilmente in uno Stato Sociale come la Germania, un inquilino anziano che vive in un appartamento da 30 anni verrà mandato via.

Altra cosa importante da tenere in considerazione è l’eventuale periodo di protezione dallo sfratto. Se un palazzo con un unico proprietario viene frazionato in singoli appartamenti, gli inquilini godono infatti di una protezione dallo sfratto per uso personale di 10 anni (a Berlino) se al momento del frazionamento dell’immobile vivevano già nell’appartamento. Le gravi cause di sfratto rimangono invariate.

Il nostro consiglio? Se volete comprare un appartamento a Berlino dove andare ad abitare, compratelo libero. Vi risparmierete inutili problemi e aiuterete la città a frenare la gentrificazione.