Lage, Lage, Lage! Immobilienprofis wissen, darauf kommt es an. Denn der Standort einer Immobilie ist einer der wichtigsten Faktoren, die Einfluss auf den Wert der Immobilie haben. Durch Umbau, Sanierung, Abriss und Neubau kann ein Objekt angepasst werden – die Lage dagegen bleibt die gleiche.

Auch wenn die Lage nicht verändert werden kann, bedeutet das nicht, dass eine gute Lage auch immer gut bleibt. Es heißt aber nicht, dass eine ungünstige Lage nicht besser werden kann. Die Standortqualität kann steigen, wenn zum Beispiel die Lärmbelastung sinkt. Eine Umgehungstraße oder ein Autobahnzubringer kann einen Stadtteil oder eine Gemeinde verkehrlich so entlasten.

Wo dagegen größere Wohnhäuser entstehen, ein neues Kaufhaus errichtet wird oder ein Unternehmen seine Fabrik erweitert, da nimmt das Verkehrsaufkommen in der Regel zu. Häufig sinkt an solchen Orten die Standortqualität. Oft gehen hier Anwohner gerichtlich gegen umfangreiche Bauprojekte vor. Denn sie befürchten – oft nicht zu Unrecht – eine Wertminderung ihrer Immobilie.

Grundsätzlich sorgen folgende Eigenschaften für eine gute Lage:

• Nähe zu auch in Zukunft attraktiven Arbeitsplätzen
• Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten mit Gütern des täglichen Bedarfs wie Supermärkten, Bäckereien, Drogeriemärkten usw.
• Eine gute medizinische Versorgung durch kurze Wege zu Ärzten und Apotheken
• Nähe zu Krippen, Kitas und Schulen
• Nähe auch zu Kultur- und Freizeiteinrichtungen
• Eine gute Anbindung an Autobahn und öffentlichen Personennahverkehr

Gerade in Gemeinden, die im Umkreis von Ballungsregionen liegen ist eine gute Verkehrsanbindung wichtig. Denn die Arbeitsplätze befinden sich größtenteils in den Ballungszentren. Am Beispiel München wird das deutlich. Hier entstanden 2017 über 27.000 neue Jobs, Wohnungen dagegen nur 8.000.

Aber nicht nur auf solche Merkmale im großen Maßstab kommt es an. Auch an den sogenannten Mikro-Standort stellen Immobiliensuchende Anforderungen. Befindet sich das Haus oder die Wohnung zum Beispiel im Grünen? Ist in der Nähe vielleicht ein Park oder gar ein See? Gibt es Parkplätze in unmittelbarer Umgebung oder ist eine Tiefgarage vorhanden. Auch das Milieu spielt eine Rolle. Wie sind die Nachbarn? Und ist die Einbruchsquote niedrig?

Wessen Immobilie alle oder zumindest die meisten Kriterien erfüllt, kann sich glücklich schätzen. Denn das ist eine ausgezeichnete Lage. Das schlägt sich auch im Wert der Immobilie nieder.

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Wie viel ist mein Haus heute eigentlich wert? Die meisten Eigentümer können hier nach Kurzem Nachdenken eine Zahl nennen – mit dem tatsächlichen Wert stimmt die jedoch nur selten überein. Studien zeigen immer wieder: Ein Großteil der Immobilienbesitzer schätzt den Wert des Eigenheims zu hoch ein. Woran liegt das und was können Verkäufer dagegen tun?

Wer glücklich in seiner Immobilie lebt und nicht vorhat, allzu bald auszuziehen, macht sich nur wenig Gedanken um den Wert des Eigenheims. Doch steht irgendwann ein Verkauf an, sorgen zu hohe Preisvorstellungen für einen langen Verkaufsprozess.

Wer ein Haus besitzt, verbindet damit viele Erinnerungen. Schon allein dadurch hat die Immobilie einen hohen emotionalen Wert. Doch Handabdrücke der Kinder im Beton sind für potentielle Käufer eher ein Mangel als ein zusätzlicher Wert. Die emotionale Verbindung zum Eigenheim ist nur ein Faktor, der zu einer zu hohen Werteinschätzung führt.

Wer lange im Eigenheim lebt, hat sicherlich auch viel Geld in die Instandhaltung investiert. Ein neues Dach, eine neue Fassade oder Heizung: Das alles hat seinen Preis. Der kann jedoch nicht einfach auf den ursprünglich gezahlten Preis aufgeschlagen werden. Denn für Kaufinteressenten sind diese Sachen Grundvoraussetzung und kein Bonus.

Zudem ist in den Medien immer wieder von steigenden Immobilienpreisen die Rede. Der Schluss, dass die eigene Immobilie seit dem Kauf an Wert zugelegt haben muss, liegt also Nahe. Wie hoch die Wertsteigerung ist, wissen die meisten Eigentümer jedoch nicht. Zwar kann es helfen, sich an den Immobilienpreisen in der Nachbarschaft zu orientieren. Ein genaues Maß stellen diese jedoch nicht dar, denn Baujahr, Ausstattung, Lage und viele weitere Faktoren spielen in den Preis mit ein.

Als Privatverkäufer ist es hier schwer, sich eine genaue Vorstellung vom Wert des Hauses zu machen. Dabei hilft es rational zu denken und sich nicht von emotionalen Erinnerungen beeinflussen zu lassen. Außerdem ist es wichtig, sich mit dem lokalen Immobilienmarkt auseinander zu setzen- Online-Bewertungstools bieten hier einen Anhaltspunkt. Genaue Daten liefern sie jedoch nicht. Wer eine genaue Einschätzung haben möchte, kommt um die Bewertung eines lokalen Immobilienexperten nicht herum.

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Vielleicht stehen Sie derzeit vor der Frage, ob Sie in ein neues, altersgerechtes Heim umziehen oder Ihre geliebten vier Wände barrierefrei umbauen wollen. Was aber geschieht, falls Sie oder Ihr Partner pflegebedürftig werden? Unter welchen Voraussetzungen könnten technologische Entwicklungen den Alltag im eigenen Zuhause sinnvoll und dezent unterstützen?

Die Zahl der Pflegebedürftigen in Deutschland steigt rasant. Doch viele ältere Menschen haben leider nicht das Glück, von den eigenen Angehörigen versorgt zu werden. Und auch das Pflegepersonal wird knapp. Aus Japan kommt die Idee, das Wohl der Alten und Gebrechlichen in die Hände von Robotern zu legen. Aber kann von ihrem „Wohl“ dann überhaupt – und in emotionaler Hinsicht – noch die Rede sein?

Derzeit leben fast 2,9 Millionen pflegebedürftige alte Menschen in Deutschland, ein Drittel davon in Seniorenheimen. Bis zum Jahr 2050 wird diese Zahl auf rund 4,5 Millionen wachsen, schätzt das Statistische Bundesamt. Wie soll diese Herausforderung des demografischen Wandels gemeistert werden? In der Zukunft stehen wir vor dem Problem, dass es zwar immer mehr Pflegebedürftige gibt, jedoch immer weniger Menschen, die Pflegeberufe ergreifen und ausüben. Zudem fehlt es den Kranken- und Pflegekassen an Geld, das aber nötig wird, wenn die Zahl an Senioren, die ihren Alltag nicht mehr selbst bewältigen können, steigt.

Werden Pflegefachkräfte durch Technologie ersetzt?

Einer ähnlich prekären Situation sehen sich die Japaner ausgesetzt, was in dem Land der technischen Innovationen auch auf dem Gebiet der Altenpflege zu neuen Gedanken rund um das Thema Künstliche Intelligenz führt. Bereits vor 16 Jahren eröffnete der Elektronikkonzern Panasonic in der Nähe von Osaka ein High-Tech-Pflegeheim, in dem die Bewohner ausschließlich mittels Technik versorgt und kontrolliert wurden. Mit einigen Produkten wie Halsketten mit Bewegungssensor, die den Aufenthalt der Heimbewohner überwachen und ein Weglaufen verhindern sollten, konnten sich aber selbst die technikaffinen Japaner nicht anfreunden.

Die Deutschen stehen der Vorstellung, sich im Alter von Robotern waschen, füttern und tragen zu lassen, insgesamt sehr viel skeptischer gegenüber. Allein deswegen ist nicht davon auszugehen, dass Künstliche Intelligenz hierzulande in naher Zukunft menschliches Pflegepersonal ersetzen kann. In einigen Medien wird häufig suggeriert, dass die Technologie in Zukunft alle Pflegefachkräfte obsolet machen wird. „Doch hier herrscht ein Übersetzungsfehler“, stellt Christian Buhtz, der Gründer des Robotikherstellers Boston Dynamics Marc Raibert, im Interview mit heise online klar. „Es gibt einfach keine Pflegeroboter. Sondern es gibt lediglich robotische Systeme, die in einzelnen Funktionen unterstützen können und so Pflegekräfte entlasten.“

Was zählt, ist das Zwischenmenschliche

Das Problem sei laut Buhtz nicht die technische Machbarkeit, sondern die Komplexität von zwischenmenschlichen Beziehungen zwischen Pfleger und Patient, die individuelle Begegnung ermögliche. Die Frage, ob Pflegeroboter die Bedürfnisse von alten Menschen wirklich befriedigen können, stellt sich so gesehen im Grunde gar nicht. Künstliche Intelligenz besitzt keine Gefühle wie Liebe, Verbundenheit oder Freude, sie kann höchstens ein solchen Gefühlen entsprechendes Verhalten simulieren. Und auch wenn das Gegenüber den Unterschied nicht erkennen mag, bewegt man sich hier ethisch betrachtet auf einem schmalen Grad.

Christian Buhtz plädiert für eine nüchterne Darstellung der realen Fähigkeiten und Möglichkeiten von Maschinen und bevorzugt die Begriffe „robotische Pflegeassistenzsysteme“ oder „Roboter zum Autonomieerhalt“. In Deutschland arbeiten zahlreiche Firmen daran, pflegebedürftige Menschen auf diese Weise in ihrem Alltag zu unterstützen. Primär handelt es sich um Technik, die in die Wohnung eingebaut wird, um Pfleger oder pflegende Angehörige zu entlasten. Technologische Entwicklungen wie automatische Rollladensteuerung, intelligente Überlaufsysteme für die Badewanne, Sturz-Detektoren und mit Notrufzentralen vernetzte Rauchmelder sind zwar bereits am Markt verfügbar, aufgrund der hohen Anschaffungskosten jedoch in Privatwohnungen noch nicht sehr verbreitet.

Gemeinsam mit der Berliner Charité arbeitet der Industriegasekonzern LINDE an einem Projekt mit dem Namen Bea@home, das die Beatmungspflege von Schwerstpflegebedürftigen zu Hause ermöglichen soll. Momentan wird die Durchführung in der Praxis erprobt – mit großem Erfolg: Die betreuenden Personen gewinnen durch das Projekt an Handlungssicherheit, und die Patienten können in ihrem häuslichen Umfeld gepflegt werden. Anstelle von Rundumbetreuung durch einen Pfleger tritt hier ein ausgeklügeltes Überwachungssystem, das am Bett der Beatmungspatienten installiert wird und die medizinischen Werte laufend an ein Krankenhaus übermittelt. Für die Pflege- und Krankenkassen bedeutet dies eine erhebliche finanzielle Entlastung, und für die Patienten und ihre Angehörigen nichts Geringeres, als dass sie Seite an Seite in den eigenen vier Wänden leben können.

In dezent unterstützender Funktion kann Künstliche Intelligenz alten Menschen also tatsächlich helfen. Aber ein wärmendes Lächeln und das richtige Wort zur richtigen Zeit kann nur ein Wesen mit emotionaler Intelligenz schenken.

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Sie kaufen Ihre Immobilie nicht, um selbst darin zu wohnen, sondern als Kapitalanlage? Dann machen Sie sich nicht von einem Ort abhängig. Zwar kann es nett sein, wenn die eigene Wertanlage direkt vor der Haustür steht, doch mehr Rendite holen Sie womöglich an einem anderen Ort heraus. Denn wie lukrativ der Kauf einer Immobilie ist, ist von Region zu Region, Stadt zu Stadt und teilweise sogar Stadtteil zu Stadtteil unterschiedlich.

Wer in München wohnt, kann für seine Immobilie dort zwar hohe Mieten verlangen, muss aber auch viel investieren. Anders sieht es etwa in einer ländlichen Gegend im Osten aus. Hier ist es noch möglich, günstig eine Immobilie zu erwerben. Durch viele Leerstände wird es hier jedoch schwierig einen Mieter für die Immobilie zu finden. Und Kaufpreis und Nachfrage sind nicht die einzigen Faktoren, die einen guten Standort für Kapitalanlagen bestimmen. Auch die Verzinsung oder etwa das Verhältnis von Bewirtschaftungskosten zur Miete spielen eine Rolle.

Ein erfahrener Investor und Immobilienexperte findet für jede Lage das passende Investitionskonzept. Als Laie bietet es sich jedoch an, Risikofaktoren abzuwägen und so den passenden Standort zu finden. Neben den zu erwartenden Renditen aus Mieteinnahmen, kann auch die Wertentwicklung ein interessanter Anreiz für eine Investition sein. Wie sehen die Prognosen für die nächsten 10 Jahre aus? Steigen die Quadratmeterpreise in einer Region weiter? Dann können Sie auch Gewinne erzielen, indem Sie eine Immobilie jetzt kaufen und in einigen Jahren wiederverkaufen.

In diesen Regionen lohnt sich das Investment

Verschiedene Marktforschungsinstitute liefern Daten über die aktuellen Top-Regionen für Investoren. Das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) etwa, hat Heilbronn als die Stadt ermittelt, die bis 2030 mit dem höchsten Wertzuwachs pro Quadratmeter rechnen kann. Wer dort 2017 ein Haus mit einer 100 m² Fläche gekauft hätte, könnte bei einem Verkauf 2030 mit einem Reingewinn von 150.000 Euro rechnen. Allerdings sind die Preise in Heilbronn und im Süden Deutschlands allgemein bereits jetzt deutlich höher als im Rest von Deutschland.

Für Anleger, die momentan noch nicht viel investieren wollen, aber trotzdem auf der Suche nach einer Immobilie sind, die in Zukunft hohe Rendite verspricht, ist vor allem der Nordwesten Deutschlandsinteressant. Vor allem an der holländischen Grenze Niedersachsens lohnen sich die Investitionen. Ganz vorne dabei ist das Emsland. Hier liegt der Quadratmeterpreis ca. 21 Prozent unter dem Bundesdurchschnitt und die Wertsteigerung bei jährlich 1,14 Prozent. Wer jetzt ein 100 m² Haus kauft und es 2030 wieder verkauft, kann so mit einem Zugewinn von 24.000 Euro rechnen.

Eine andere Studie beschäftigt sich weniger mit ländlichen Regionen als geeignete Anlageorte, sondern stattdessen mit den sogenannten B-Städten, also Städten, die nicht zu den großen Metropolen zählen, aber dennoch eine gute Renditeerwartung versprechen. Durchgeführt wurde dieses Risiko-Rendite-Ranking vom Immobiliendienstleister Dr. Lübke & Kelber. Verglichen wurden dabei großen Datenmengen zu 110 deutschen Städten. Im Fokus steht das Verhältnis von möglichen Risiken zu tatsächlich zu erwartenden Renditen.

Bei der Studie wurde ein Unterschied zwischen Bestandsimmobilen und Neubauten gemacht. In beiden Kategorien schneidet die niedersächsische Stadt Wolfsburg besonders gut ab. Für die Investition in Neubauten sind außerdem die Städte Aschaffenburg und Fürth interessante Orte. Für die Investition in Bestandsimmobilien empfehlen sich außerdem die Städte Osnabrück und Worms.

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Von der Veranda aufs Meer schauen oder vom Berg hinunter ins Tal und sich trotzdem wie zu Hause fühlen? Mit Ferienimmobilien ist das möglich. Dabei lohnen die sich nicht nur für die eigene Entspannung. Sie sind auch eine interessante Kapitalanlage. In bevorzugten Lagen mit einer erstklassigen Ausstattung können Ferienimmobilien Wertstabilität bieten und sich als krisensichere Altersvorsorge erweisen. Allerdings gibt es dabei auch Risiken.

Deutschland ist als Urlaubsland beliebt – und das nicht nur während der Urlaubssaison im Sommer. In den vergangen acht Jahren sind die Übernachtungen in Deutschland kontinuierlich gestiegen. Das hat das Statistische Bundesamt ermittelt. Dabei sind Ferienhäuser und -wohnungen die zweitbeliebteste Unterkunftsart direkt nach Hotels. Viele glauben, dass Ferienimmobilien nur 120 bis 150 Tage im Jahr vermietet werden können. Zum Beispiel gehen Banken bei der Kreditvergabe oft davon aus. Aber das stimmt nicht. Ferienzeiten sowie Feier- und Brückentage kommen schon auf 100 Tage. In einer sehr guten Lage und mit einer guten Ausstattung lassen sich Ferienobjekte fast das ganze Jahr über in Deutschland vermieten.

Besonders gefragt sind Ferienimmobilien am Meer oder in den Bergen, sowohl bei Urlaubern als auch bei Selbstnutzern. Aber auch die Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten, Wanderwegen oder Restaurants sowie schnelles Internet sind für die meisten Urlauber wichtig. Für Käufer, die das Objekt auch selbst nutzen wollen, spielt die Nähe zum Hauptwohnsitz zwar eine Rolle. Jedoch kaufen sie immer weniger in ihrer Umgebung oder wo sie selber gerne Urlaub machen würden, sondern achten darauf, ob sich die Ferienimmobilie auch gut vermieten lässt.

Wer sich entschließt, sich eine Ferienimmobilie als Geldanlage zuzulegen, für den muss es nicht gleich die Millionenvilla sein. Auch günstigere Objekte können durch hohe Tagesmieten monatliche Einnahmen von mehreren Tausend Euro erzielen. Hier kommt es natürlich auf die Lage an. In sehr guten Lagen haben Ferienimmobilien auch das beste Wertsteigerungspotenzial, da sie einen höheren Wiederverkaufswert erbringen.

Jedoch gibt es auch Risiken. Zum Beispiel muss ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung stets erneut vermietet werden. In der Regel mieten Urlauber fünf bis sechs Tage eine Unterkunft. Das heißt, die Vermarktungskosten sind höher. Ebenso sind Instandhaltungskosten höher. Experten sagen, dass circa 30 Prozent der Einnahmen veranschlagt werden können für Ausgaben wie Werbung, eine Person vor Ort für die Schlüsselübergabe oder Reparaturen. Eine Faustregel von Experten ist, nicht mehr für eine Ferienimmobilie auszugeben als das zwanzigfache der Jahresmiete, die am Markt erzielt werden kann.

Der Immobilienverband Deutschland hat berechnet, dass sich Investitionen in eine Ferienimmobilie dann lohnen, wenn es gelingt, diese 17 Wochen im Jahr zu vermieten. Denn so übersteigen die Mieteinnahmen die Kosten für die Tilgung des Kredits.

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Durch die niedrigen Zinsen drängen immer mehr Anleger auf die Immobilienmärkte. Für Kapitalanleger häufen sich derzeit Angebote in den Immobilienportalen. Doch steckt darin auch stets ein Risiko, wie sich immer wieder zeigt.

Auf den ersten Blick scheint die Immobilie eine lohnenswerte Investition zu sein. Zumindest wird das dem Anleger im Angebot so vorgerechnet. Bei genauerer Analyse stellt sich jedoch die Renditeberechnung eher als theoretisches Modell heraus. Denn oft werden – bewusst oder aus Unkenntnis – wesentliche Faktoren, die in die Rendite-Berechnung einfließen müssen, außer Acht gelassen.

Um herauszufinden, welche Möglichkeiten und Potentiale der Kauf einer Immobilie bringt, ist eine Investmentkalkulation die Basis. Alle nötigen Berechnungen lassen sich mit drei Säulen durchführen: der Investmentsäule, der Finanzierungssäule und der Operativen Säule.

Zur Investmentsäule gehören alle Kosten, die mit dem Kauf und der Aufwertung der Immobilie einhergehen. Zu den Kauf-Nebenkosten zählen Makler, Notar, Steuern, Behörden und Ämter. Die Angabe dieser Kosten ist deshalb wichtig, weil die Kosten des Objekts steuerlich abgeschrieben werden können. Wenn einzelne Positionen fehlen, steigt die Steuerlast. So wird der Investor gleich doppelt bestraft.

In der Finanzierungssäule werden nicht nur die einzelnen Kreditbausteine erfasst, sondern auch die jeweiligen Konditionen und Zusatzkosten, die abhängig von der Art der Finanzierung unterschiedlich ausfallen können. Hinzu kommt das Eigenkapital, um die Finanzierung vollständig abzubilden.

Zur Operativen Säule zählen sämtliche Einnahmen und die Kosten der Immobilie. Um analysieren zu können, ob sich das Investment lohnt, sind nur die Nettokaltmieten relevant. Kostenseitig müssen die Hausverwaltung, Instandhaltungen, potentieller Mietausfall sowie Zins und Tilgungen berücksichtigt werden.

Ob sich ein Investment lohnt, hängt auch von den Möglichkeiten ab, die ein Investor hat. Da er steuerlich unterschiedlich bewertet wird, müssen auch diese Faktoren berücksichtigt werden. Und da kaum jemand den Kaufpreis vollständig zahlen kann, ergeben sich je nach Bonität und Eigenkapital auch beim Kredit unterschiedliche individuelle Konditionen.

Die oft in den Exposés kommunizierte Rendite ist ein Wert, der die individuelle Situation des Investors nicht abbildet. Meist trägt sich die Immobilie eben nicht selbst, sondern der Anleger muss aus seinem eigenen Vermögen nach dem Kauf noch ordentlich zuzahlen.

Betrachtet man eine Immobilieninvestition mit allen genannten Faktoren, schmilzt die kommunizierte Rendite von 4,5 % oft kläglich zusammen. Damit wird sich der erfahrene Investor jedoch nicht zufrieden geben. Das Ergebnis kann deutlich optimiert werden. Etwa durch die Aufwertung der Immobilie durch Ausbau, Sanierung und gesetzlich zulässige Mietanpassungen.

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