Kauft sich ein frisch verheiratetes Pärchen eine Immobilie, erscheint die Frage, wer sich in das Grundbuch eintragen lässt, vielleicht noch völlig nebensächlich. Doch spätestens im Falle einer Scheidung wird diese Eintragung bedeutend. Anwälte empfehlen grundsätzlich, dass sich beide Partner als Eigentümer eintragen lassen. Doch auch bei gemeinsamer Eintragung gibt es einiges zu beachten, damit der Hauskauf keine verheerenden Folgen nach sich zieht.

Wer beim Thema Grundbucheintragung nicht umsichtig und vorausschauend agiert, kann am Ende böse Überraschungen erleben. Um dies zu verdeutlichen, gehen wir von folgendem Szenario aus: Ein junges Pärchen, seit kurzem verheiratet, beschließt, das gemeinsame Glück mit einem Hauskauf komplett zu machen. Die Ehefrau hat gerade eine beachtliche Summe von ihren Großeltern geerbt, mit der das Eigenheim zum weit überwiegenden Teil finanziert wird. Ihr Ehemann beteiligt sich lediglich mit einem kleinen Beitrag. Dennoch entscheiden sich die beiden dafür, zu gleichen Teilen als Besitzer ins Grundbuch eingetragen zu werden. Dass sie sich jemals scheiden lassen, schließen sie zu diesem Zeitpunkt vehement aus.

Zwölf Jahre später jedoch ist das damals Unvorstellbare Realität geworden: Die Scheidung steht an. Die Ehefrau beabsichtigt, zusammen mit der gemeinsamen Tochter im Haus wohnen zu bleiben und dieses zu übernehmen. Aus diesem Grund soll ihr Ex-Partner als Besitzer aus dem Grundbuch ausgetragen werden. Doch jetzt holt der Tag der Grundbucheintragung die Ehefrau ein, denn obwohl sie beim Kauf der Immobilie deutlich mehr gezahlt hat, stehen ihrem Noch-Ehemann nun 50 Prozent des Hauswertes zu.

Zu allem Überfluss stellt der Gutachter, den die beiden zwecks Ermittlung des aktuellen Immobilienwertes beauftragt haben, dann noch fest, dass der Wert mittlerweile gestiegen ist. Der Wertausgleich, den die Frau ihrem Ex-Partner zahlen muss, ist dementsprechend hoch. Spätestens jetzt bereut die Ehefrau, beim Hauskauf nicht auf unterschiedlichen Eigentumsverhältnissen bestanden zu haben.

Da das Paar wie die meisten Eheleute in Deutschland keinen Ehevertrag abgeschlossen hat, hätte die Ehefrau keinerlei Vorteile, wenn sie sich als Alleineigentümerin hätte eintragen lassen. Die Ehe als Zugewinngemeinschaft hätte dennoch zur Folge gehabt, dass die Frau ihrem Ex-Partner einen fünfzigprozentigen Zugewinnausgleich hätte zahlen müssen. Eine 2/3-Grundbucheintragung wäre für sie am günstigsten ausgefallen, da hier die tatsächlich geleisteten Anteile berücksichtigt worden wären.

Weil die Ehefrau ihrem Noch-Ehemann nun aber eine so hohe Summe auszahlen muss, kann sie sich die Unterhaltungskosten für das Haus nicht leisten. Eine Teilung der Immobilie in zwei eigenständige Wohneinheiten, von denen jeder eine behält, scheidet durch den Schnitt des Hauses als Alternativlösung aus. Auch von einer Vermietung der Immobilie wollen die Ex-Partner absehen, um weitere Streitigkeiten zu vermeiden. Letztlich bleibt ihnen nur der Hausverkauf.

Der Makler, den die beiden engagieren, findet schnell einen geeigneten Käufer und schafft es sogar, einen Preis auszuhandeln, der noch über der Werteinschätzung des Gutachters liegt. Der Gewinn wird zwischen den beiden Ex-Partnern aufgeteilt. Mit dem neuen Eigentümer setzen sie einen Kaufvertrag auf, den sie notariell beurkunden lassen. Bei der Grundbuchänderung schließlich werden sie als Eigentümer ausgetragen. Die neue Käuferin, eine alleinerziehende Mutter von zwei fast erwachsenen Kindern, wird alleine ins Grundbuch eingetragen und hat nicht zu befürchten, im Falle einer Scheidung das Haus zu verlieren.

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Wer kennt es nicht? Erst ist es zu kalt. Dann dreht man den Thermostat am Heizkörper auf, und nach ein paar Minuten schwitzt man schon und dreht ihn wieder herunter. Doch bald ist es schon wieder zu kalt. Unterschiedliche Räume eines Zuhauses benötigen unterschiedliche Raumtemperaturen. Diese Temperaturen unterscheiden sich auch nochmal danach, ob jemand zuhause ist oder nicht und wie viele Personen sich im Raum aufhalten. Smarte Heiztechnik sorgt für die optimale Temperatur und hilft auch noch dabei, Geld zu sparen.

Eine smarte Heizanlage übernimmt für uns das Einstellen der Heizkörper. Sind die Bewohner zuhause, legt sie die optimale Temperatur fest. Sind alle außer Haus, drosselt sie die Wärme. Eine smarte Heizung erhöht den Wohnkomfort und spart gleichzeitig Ressourcen. Schon in einer Mietwohnung lohnen sich smarte Heizkörper-Thermostate. Mehr noch zahlt sich der Einbau einer smarten Heizungssteuerung aus.

Dabei ist der Umstieg von Hand- auf Automatikbetrieb gar nicht so schwer. Die klassischen Thermostate von Heizkörpern lassen sich einfach gegen intelligente Thermostate austauschen. Hierzu werden nur die Ventile gewechselt. Das kann jeder einfach selbst machen. Die alten abschrauben, die neuen anschrauben – fertig. Bei den smarten Thermostaten stellt man die Wunschtemperatur ein, und die Geräte regeln die Wärmeleistung selbst. Heizkosten lassen sich so schon reduzieren. Auch in einer Mietwohnung ist das praktisch. Denn beim Auszug können die alten Thermostate wieder angebracht werden.

Noch größere Einsparpotenziale bietet eine smarte Heizungssteuerung eines Hauses. Bei einem Neubau oder bei einer Modernisierung empfehlen Experten, diese Chancen zu nutzen. Was die Installation smarter Haustechnik mehr kostet, holt sie bei den Heizkosten wieder herein. Bis zu 20 Prozent können die Energiekosten gesenkt werden. Zusätzlich wird auch die Bedienung erleichtert, zum Beispiel über Touchscreen direkt an der Heizung oder per Smartphone-App.

Zudem lassen sich smarte Heizungsanlagen programmieren. Zu bestimmten Zeiten kann die Temperatur gesenkt werden, beispielsweise für den Zeitraum, wenn die Bewohner bei der Arbeit sind. Dagegen kann sie die Temperatur kurz vor der geplanten Rückkehr wieder erhöhen. Am günstigsten lässt sich das lösen, indem jedes Thermostat einzeln programmiert wird. Das ist natürlich recht aufwendig – für preisbewusste Menschen aber ideal. Teurer, aber komfortabler sind zentral steuerbare Heizungen.

Das Einsparpotenzial lässt sich auch noch ausweiten. Die Heizung kann beispielsweise mit Rollläden gekoppelt werden. Diese können dann zu einer bestimmten Zeit geschlossen werden, um ein Auskühlen zu verhindern.

Wichtig ist aber noch, dabei auf die Sicherheit zu achten. Ist die Heizung mit dem Internet oder dem Telefonnetz verbunden, kommt es auf eine starke Verschlüsselung und sichere Passwörter an.

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Ungebremst ziehen die Menschen nach wie vor in die Städte. Der Wohnraum wird nach wie vor knapper. Und die Preise für Immobilien steigen immer noch. Kluge Köpfe wie Architekten grübeln darüber, wie die gegenwärtige Situation in den Griff zu bekommen ist. Sie haben die Tiny Houses entwickelt – kleine Häuser. Diese sind flexibel, sparen Platz und die Preise sinken enorm.

„Was auf 100 Quadratmetern geht, geht auch auf 20 Quadratmetern“ – sagen sich zumindest die meisten, die sich ein Tiny House zugelegt haben. Und das werden immer mehr. Denn Tiny Houses liegen im Trend. In den USA gibt es sogar eine ganze Bewegung. Da die Immobilienpreise hoch sind und der Lebensraum in den Städten immer knapper wird, suchen Menschen nach günstigen Wohnalternativen. Dazu kommt, dass immer mehr Menschen allein wohnen. In Deutschland war es laut des letzten Zensus fast jeder Zweite. Tendenz steigend.

Da verwundert es nicht, dass sich immer mehr Menschen für ein Tiny House interessieren. Und was man zum Leben braucht, ist da: Küche, Bad, Wohn- und Schlafzimmer. Sogar eine extra Schlafebene, eine Dachterrasse oder eine Veranda sind möglich. Jeder Quadratzentimeter ist hier durchdacht und wird so effizient wie möglich genutzt. Dabei liegt der Quadratmeterpreis je nach Ausstattung nicht viel niedriger als der einer gewöhnlichen Immobilie. Ein Tiny House mit 20 Quadratmetern gibt es jedoch für etwa 40.000 Euro. Der Gesamtpreis macht hier also schon einen Unterschied. Die Betriebskosten sind zudem äußerst günstig. Tiny Houses sind durch die begrenzte Wohnfläche wahre Energiesparer. Bewohner können auch fast autark leben, wenn das Tiny House zum Beispiel mit Photovoltaik- und Regenwasserauffanganlagen sowie Bio-Toiletten ausgestattet ist.

Dabei eignet sich ein Tiny House auch als Kapitalanlage. Beispielsweise lässt es sich als Ferienhaus nutzen. Durch den niedrigen Preis ist das Tiny House schneller abbezahlt und bringt somit früher Gewinn. Ein weiterer Vorteil ist, dass Tiny Houses auch mobil sein können. Denn wie ein Wohnwagen lassen sie sich auf einen Anhänger setzen. Das nutzt nicht nur Urlaubern sondern auch Pendlern. Besitzer können so einen Teil ihres Zuhauses zum Arbeitsort mit sich nehmen. Tiny Houses können so Ersatz für die Zweitwohnung oder das Hotel sein. Auch als Büro lassen sie sich nutzen.

Geld für Bau und Unterhalt sowie Ressourcen zu sparen, bedeutet für die meisten Tiny-House-Besitzer persönliche Freiheit. Tiny Houses versprechen ein unabhängiges und nachhaltiges Leben. Nicht zuletzt, weil die finanzielle Belastung für die eigenen vier Wände niedrig bleibt. Deshalb sind immer mehr Menschen bereit, auf Unnötiges zu verzichten und ein minimalistisches Leben zu führen.

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Der Grundriss gehört zu den großen Selbstverständlichkeiten in der Immobilienvermarktung. Oft wird die Wirkung eines exzellenten Grundrisses unterschätzt. Denn es gibt Unterschiede. Mit dem gezeichneten vom Architekten kommt man heute nicht mehr sehr weit.

 

Bei der Immobiliensuche wird meist zuerst auf die Fotos geschaut. Aber gleich danach geht der Blick des Interessenten auf den Grundriss. Denn er möchte die Maße, den Maßstab und den Schnitt der Räume kennen, die er gerade auf den Fotos gesehen hat. Komme ich nur durch das Schlafzimmer zum Bad, wie es auf dem Foto wirkte? Ist das Arbeitszimmer wirklich so groß? Manchmal wird schon im Kopf geplant, wo im Wohnzimmer das Sofa oder im Schlafzimmer das Bett stehen soll. Dazu möchte der Immobiliensuchende wissen, ob die ausgewählte Wand auch breit genug ist. Diese Informationen findet er nur im Grundriss.

Profimakler setzen heute nicht mehr auf gezeichnete Grundrisse in schwarz-weiß vom Architekten. Denn sie wissen, dass die Vorstellungskraft der Suchenden maximal angesprochen werden muss, um erfolgreich zu vermarkten und den besten Preis zu erzielen. Deshalb gibt es Grundrisse heute nicht mehr nur in 2D, sondern zunehmend auch in 3D.

Immobilienprofis haben die Erfahrung gemacht, dass heute Emotionen immer wichtiger werden, um Interessenten zu überzeugen. 3D-Produkte und Visualisierungen bedienen diese Bedürfnisse. Ein 3D-Modell, eine Visualisierung, eine Videoanimation oder ein virtueller Rundgang erleichtern dem Interessenten noch mehr, sich die Wohnung vorzustellen. Dabei hilft ein virtueller Rundgang auch dabei, wirkliche Interessenten von den anderen zu trennen. Denn wer die virtuelle Wohnung schon durchschritten hat und sie ihm nicht zusagt, scheidet er schon vor dem Besichtigungstermin aus. Das erspart Eigentümern Zeit und Arbeit.

Mit Virtual Reality kann ein Immobiliensuchender sogar schon seine Wohnung einrichten. Experten betonen, dass der Kaufinteressent so schon eine engere Bindung zur Immobilie aufbaut. Denn so entsteht eine Idee, wie das Leben im neuen Lebensmittelpunkt aussehen könnte. Diese engere Bindung trägt dazu bei, dass potenzielle Käufer sich schneller für eine Immobilie entscheiden. So kann die Vermarktungszeit verkürzt werden.

In der Vergangenheit haben Verkäufer beim Grundriss, beziehungsweise Plan, auf die Vorstellungskraft des potenziellen Käufers vertraut. Die für den Interessenten überflüssigen Informationen des Bauplans wurden entfernt. Dadurch wurde er für den Laien überhaupt erst lesbar und verständlich. Wie das Objekt tatsächlich aussieht, musste er sich jedoch vorstellen.

Dennoch hat die Ratio neben den Emotionen nicht abgenommen. Beides ist bei Immobiliensuchenden etwa gleich ausschlaggebend. Deshalb ist der 2D-Grundriss im Exposé auch immer noch nicht aus der Mode. Die übersichtliche Darstellung der Maße ist nach wie vor wichtig. Ein 3D-Modell oder eine Visualisierung ist aber eine Entscheidungshilfe.

Haben Sie Fragen zur Erstellung des Grundrisses? Kontaktieren Sie uns ganz unverbindlich. Wir beraten Sie gern.

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Paare, die sich scheiden lassen und ein Eigenheim besitzen, stehen immer vor der Frage: Was machen wir mit unserer Immobilie? Denn Optionen gibt es viele. Aber welche ist die richtige? Denn eine genaue Antwort hängt von vielen Faktoren ab: Hat das Paar Kinder? Möchte ein Partner in der Immobilie wohnen bleiben? Wie können Paare das entscheiden?

Immobilien- und Rechtsexperten stellen klar: Grundsätzlich muss das Eigentum an der Immobilie von der Nutzung unterschieden werden. Bei Trennung und Scheidung wird das auch geregelt.

Trennen sich zwei Partner, zieht in der Regel einer von beiden aus. Der andere wohnt weiterhin mit den minderjährigen Kindern im eigenen Häuschen oder in der eigenen Wohnung. Wenn der Partner, der auszieht, eines oder alle Kinder mit in seine neue Wohnung nehmen möchte, muss er sich natürlich mit dem anderen darüber verständigen.

Sind nach dem Auszug mehr als sechs Monate vergangen, ist eine Rückkehr in die bisherige gemeinsame Ehewohnung im Regelfall rechtlich nicht mehr durchsetzbar. Wenn keiner der Ehepartner im Trennungsfall ausziehen möchte, muss ein Gericht darüber entscheiden, wer die gemeinsame Immobilie nutzen darf und wer ausziehen muss. Bei ihrer Entscheidung orientieren sich die Richter am Kindeswohl. Denn ihr Ziel ist, dass die Kinder möglichst in ihrem gewohnten Umfeld bleiben können, also bei dem Partner, der in der bisherigen Wohnung verbleibt.

Wenn der Mann auszieht und die Frau mit den Kindern in der gemeinsamen Ehewohnung bleibt – was der häufigste Fall ist –, muss sie dem getrennt lebenden Partner eine Nutzungsentschädigung, also Miete, zahlen. Es sei denn, das Paar kann sich darauf einigen, dass dieser Wohnwertvorteil beim Zugewinnausgleich berücksichtigt wird.

Diese Miete kann zunächst geringer als die ortsübliche sein. Wenn allerdings die Wohnverhältnisse auch die Scheidung überdauern, der Mann das Haus erwirbt und es an seine Ex-Frau vermietet, muss diese dann jedoch eine Miete in regulärer Höhe bezahlen.

Mit dem Verkauf der Immobilie muss nicht bis zur Scheidung gewartet werden, beide können das Objekt bereits im Trennungsjahr veräußern und den Erlös untereinander aufteilen.

Das reduziert den Zeitdruck beim Verkauf und bringt den Vorteil mit sich, dass bei einem mit der Scheidung anstehenden Zugewinnausgleich Gelder zur Verfügung stehen, mit denen der eine Partner den anderen auszahlen kann. Dieser Weg sollte allerdings nur gegangen werden, wenn sich beide sicher sind, sich scheiden zu lassen und keiner der beiden in der Immobilie verbleiben möchte.

Sie stehen vor einer Scheidung und wissen nicht, welche der Optionen in Ihrer individuellen Situation die passende ist? Kontaktieren Sie uns jetzt. Wir beraten Sie gerne.

 

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