Luogo, luogo, luogo, luogo! I professionisti del settore immobiliare sanno che è questo che conta. L’ubicazione di un immobile è uno dei fattori più importanti che ne influenzano il valore. Un oggetto può essere modificato mediante conversione, ristrutturazione, demolizione e nuova costruzione – il luogo, però, rimane lo stesso.

Anche se la località non può essere cambiata, questo non significa che una buona località rimarrà sempre buona. E non significa che una situazione sfavorevole non possa migliorare. La qualità del luogo può migliorare se, ad esempio, l’inquinamento acustico diminuisce. Una tangenziale o una strada di raccordo autostradale può alleggerire il carico di traffico di un distretto o di un comune.

D’altro canto, quando si costruiscono edifici residenziali più grandi, si costruisce un nuovo grande magazzino o un’azienda amplia il proprio stabilimento, il volume di traffico aumenta, di solito. Spesso, la qualità del luogo si riduce in questi luoghi. Qui i residenti spesso intraprendono azioni legali contro i grandi progetti edilizi. Perché temono – spesso non a torto – un deprezzamento dei loro immobili.

In linea di principio, le seguenti proprietà garantiscono una buona posizione:

• Prossimità a lavori interessanti anche in futuro
• Vicinanza a centri commerciali con beni di necessità quotidiane come supermercati, panetterie, farmacie, ecc.
• Buona assistenza medica e brevi distanze da medici e farmacie
• Vicinanza ad asili nido e scuole
• Vicinanza anche a strutture culturali e per il tempo libero
• Un buon collegamento con la rete stradale e i trasporti pubblici

Buoni collegamenti di trasporto sono particolarmente importanti nelle comunità situate nelle vicinanze degli agglomerati urbani. Ciò è dovuto al fatto che la maggior parte dei posti di lavoro si trova negli agglomerati urbani. L’esempio di Monaco lo dimostra chiaramente. Nel 2017 sono stati creati più di 27.000 nuovi posti di lavoro, rispetto ai soli 8.000 appartamenti.

Ma non sono solo queste caratteristiche su larga scala che contano. Anche chi è alla ricerca di beni immobili richiede la cosiddetta micro-locazione. La casa o l’appartamento si trova in un’area verde, ad esempio? C’è un parco o anche un lago nelle vicinanze? Ci sono posti auto nelle immediate vicinanze o c’è un parcheggio sotterraneo? Anche l’ambiente gioca un ruolo importante. Come sono i vicini di casa? E il tasso di criminalità è basso?

Chi ha una proprietà che soddisfa tutti o almeno la maggior parte di questi criteri può considerarsi fortunato. Perché questa è una posizione eccellente. E questo si riflette anche nel valore della proprietà.

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Quanto vale oggi la mia casa? La maggior parte dei proprietari possono indicare per lo più un valore, ma raramente corrisponde al valore reale. Gli studi dimostrano che la maggior parte dei proprietari di immobili sopravvaluta il valore delle proprie case. Qual è la ragione di tutto questo e cosa possono fare i venditori?

Coloro che vivono felici nella loro proprietà e non intendono trasferirsi in tempi brevi non si preoccupano del valore della loro casa. Ma se a un certo punto vorranno vendere, un prezzo troppo alto significherà un lungo processo di vendita.

Chiunque possieda una casa associa ad essa molti ricordi. Questo da solo conferisce alla proprietà un alto valore emotivo. Ma le impronte di bambini nel calcestruzzo sono per i potenziali acquirenti una mancanza piuttosto che un valore aggiunto. Il legame emotivo con la propria casa è solo uno dei fattori che porta ad una sopravvalutazione dei valori.

Chiunque abbia vissuto a casa propria per molto tempo ha sicuramente investito molti soldi nella manutenzione. Un nuovo tetto, una nuova facciata o riscaldamento: tutto questo ha il suo prezzo. Tuttavia, questo non può essere semplicemente aggiunto al prezzo originariamente pagato. Per i potenziali acquirenti, queste cose sono un requisito di base e non un bonus.

Inoltre, i media parlano ripetutamente dell’aumento dei prezzi degli immobili. La conclusione che l’immobile proprio deve essere aumentato di valore dal momento dell’acquisto è quindi ovvia. Tuttavia, la maggior parte dei proprietari non sa quanto sia alto l’aumento di valore. Ci si può aiutare orientandosi ai prezzi degli immobili nelle vicinanze. Tuttavia non rappresentano una misura esatta perché l’anno di costruzione, le attrezzature, l’ubicazione e molti altri fattori giocano sul prezzo.

Come venditore privato, è difficile farsi un’idea precisa del valore della casa. È necessario pensare in maniera razionale e  non essere influenzati dalle memorie emotive. È anche importante guardare al mercato immobiliare locale – gli strumenti di valutazione online forniscono un punto di riferimento. Tuttavia, non forniscono dati precisi. Se si desidera una valutazione accurata, non si può evitare una valutazione da parte di un esperto immobiliare locale.

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A volte ci si trova di fronte alla dilemma se non sia meglio trasferirsi in una nuova casa, più adatta alla propria età o se convertire le proprie amate quattro mura in una casa senza barriere. Cosa succede se si ha bisogno di assistenza? A quali condizioni gli sviluppi tecnologici possono sostenere la vita quotidiana in casa in modo ragionevole e discreto?

Il numero di persone bisognose di assistenza in Germania è in rapido aumento. Purtroppo, però, molti anziani non hanno la fortuna di essere assistiti dai propri familiari. E anche il personale infermieristico sta scarseggiando. L’idea di mettere il benessere degli anziani e degli infermi nelle mani di robot è nata in Giappone. Ma possiamo ancora parlare del loro “benessere” anche in senso emotivo?

Attualmente in Germania vivono quasi 2,9 milioni di anziani bisognosi di assistenza, un terzo dei quali in case di riposo. Secondo le stime dell’Ufficio federale di statistica, tale cifra salirà a circa 4,5 milioni entro il 2050. Come affrontare questa sfida del cambiamento demografico? In futuro dovremo affrontare il problema che, sebbene vi siano sempre più persone bisognose di cure, vi sono sempre meno persone che intraprendono ed esercitano professioni di assistenza. Inoltre, l’aggravio per le casse delle compagnie di assicurazione sanitaria e infermieristica sono considerevoli.

Il personale infermieristico verrà sostituito dalla tecnologia?

I giapponesi si trovano ad affrontare una situazione altrettanto precaria, che porta anche a nuove idee nel campo dell’intelligenza artificiale nel paese delle innovazioni tecniche nel campo delle cure geriatriche. Già 16 anni fa il gruppo elettronico Panasonic ha aperto una casa di cura high-tech nei pressi di Osaka, dove i residenti venivano riforniti e controllati esclusivamente dalla tecnologia. Tuttavia, anche il giapponese orientato alla tecnologia non poteva fare amicizia con alcuni prodotti come collane con sensori di movimento, destinate a monitorare il soggiorno dei residenti a casa e impedire loro di fuggire.

I tedeschi sono molto più scettici sull’idea di essere lavati, nutriti e trasportati da dei robot nella loro vecchiaia. Solo per questo motivo, non si può presumere che l’intelligenza artificiale possa sostituire nel prossimo futuro il personale infermieristico umano in Germania. Alcuni media spesso suggeriscono che la tecnologia renderà tutto il personale infermieristico obsoleto in futuro. “Ma c’è un errore di traduzione qui”, dice Christian Buhtz, fondatore del produttore di robotica Boston Dynamics Marc Raibert, chiarisce in un’intervista con heise online. “Semplicemente non ci sono robot di cura. Esistono solo sistemi robotizzati in grado di supportare singole funzioni e quindi di alleggerire il carico di lavoro del personale infermieristico”.

Ciò che conta è l’aspetto interpersonale

Secondo Buhtz, il problema non è la fattibilità tecnica, ma la complessità delle relazioni interpersonali tra infermiera e paziente, che consente incontri individuali. Da questo punto di vista non si pone la questione se i robot per l’assistenza infermieristica possano realmente soddisfare le esigenze degli anziani. L’intelligenza artificiale non ha sentimenti come l’amore, la connessione o la gioia, può solo simulare tali sentimenti con un comportamento corrispondente. E anche se la controparte non può riconoscere la differenza, ci si muove qui eticamente su di un terreno scosceso.

Christian Buhtz sostiene una presentazione sobria delle reali capacità e possibilità delle macchine e preferisce i termini “sistemi di assistenza alla cura robotica” o “robot per mantenere l’autonomia”. In Germania, numerose aziende stanno lavorando per sostenere le persone bisognose di assistenza nella loro vita quotidiana in questo modo. Riguarda principalmente la tecnologia, che viene installata nell’abitazione, al fine di alleviare gli operatori sanitari o i familiari. Sul mercato sono già disponibili sviluppi tecnologici come il controllo automatico delle tapparelle, i sistemi intelligenti di troppopieno per la vasca da bagno, i rilevatori di caduta e i rilevatori di fumo collegati in rete con le centrali di emergenza, ma non sono ancora molto diffusi nelle abitazioni private a causa degli elevati costi di acquisto.

Insieme alla Berlin Charité, la società di gas industriali LINDE sta lavorando ad un progetto chiamato Bea@home, che ha lo scopo di consentire l’assistenza respiratoria per le persone bisognose delle cure più severe a casa. L’implementazione è attualmente in fase di sperimentazione pratica – con grande successo: il progetto dà agli assistenti maggiore fiducia nell’agire e i pazienti possono essere curati nel loro ambiente domestico. Invece dell’assistenza completa da parte di un infermiere, un sofisticato sistema di monitoraggio viene installato al capezzale dei pazienti con patologie respiratorie e trasmette continuamente i valori medici a un ospedale. Per le società di assistenza infermieristica e di assicurazione ciò significa un considerevole sostegno finanziario, e per i pazienti e i loro familiari la possibilità di vivere fianco a fianco nelle proprie quattro mura.

In una funzione di supporto discreto, l’Intelligenza Artificiale può effettivamente aiutare le persone anziane. Ma un sorriso caldo e la parola giusta al momento giusto la possono dare solo esseri con intelligenza emotiva.

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Acquistate la vostra proprietà non per viverci ma come investimento? Allora non fissatevi per forza su un luogo preciso. Certo è bello poter avere l’immobile a portata di mano ma ne vale la pena se si può ottenere di più da un’altra parte? Perché quanto redditizio è l’acquisto di un immobile varia da regione a regione, da città a città e a volte anche da distretto a distretto.

Se si vive a Monaco di Baviera, è possibile richiedere affitti elevati per la vostra proprietà ma è anche necessario investire molto. La situazione è diversa, ad esempio, in una zona rurale dell’est. Qui è ancora possibile acquistare una proprietà ad un prezzo ragionevole. Tuttavia la grande disponibilità di appartamenti vacanti rendono difficile trovare un inquilino. E il prezzo di acquisto e la domanda non sono gli unici fattori che determinano una buona riuscita per gli investimenti. Hanno un ruolo anche il tasso d’interesse o, per esempio, il rapporto tra i costi di gestione e l’affitto.

Un investitore esperto e un esperto immobiliare troveranno il giusto concetto d’investimento per ogni luogo. Tuttavia, per il  profano, è consigliabile valutare i fattori di rischio e quindi trovare il luogo migliore. Oltre ai rendimenti attesi dagli affitti, la rivalutazione immobiliare può anche essere un interessante incentivo per un investimento. Quali sono le previsioni per i prossimi 10 anni? I prezzi al metro quadro continueranno ad aumentare in quella regione? Se sì, si può anche trarre profitto dalla rivendita.

L’investimento può essere interessante in queste regioni

Diversi istituti di ricerche di mercato forniscono agli investitori dati sulle attuali regioni di punta. L’Istituto di Economia Internazionale di Amburgo (HWWI), ad esempio, ha identificato Heilbronn come la città che può aspettarsi il più alto aumento di valore per metro quadrato entro il 2030. Chi ha acquistato una casa di 100 m² nel 2017 può aspettarsi un utile netto di 150.000 euro se venduta nel 2030. Tuttavia, i prezzi a Heilbronn e nella Germania meridionale in generale sono già notevolmente più elevati che nel resto della Germania.

Per gli investitori che non vogliono investire molto al momento, ma sono comunque alla ricerca di una proprietà che promette alti rendimenti in futuro, il nord-ovest della Germania è particolarmente interessante. Gli investimenti sono particolarmente redditizi al confine olandese della Bassa Sassonia. L’Emsland è all’avanguardia. Qui il prezzo al metro quadro è di circa il 21% inferiore alla media nazionale e l’aumento di valore è dell’1,14% annuo. Chi acquista ora una casa di 100 m ² e rivende nel 2030, può contare su un aumento di 24.000 euro.

Un altro studio si concentra più sulle regioni rurali che su luoghi di investimento adeguati, ma piuttosto sulle cosiddette città B, cioè città che non si collocano tra le grandi metropoli ma che promettono comunque un buon ritorno sugli investimenti. La classificazione del rischio/rendimento è stata effettuata dal fornitore di servizi immobiliari Dr. Lübke & Kelber. Sono stati confrontati grandi quantità di dati su 110 città tedesche. L’accento è posto sul rapporto tra rischi potenziali e rendimenti attesi effettivi.

Lo studio ha operato una distinzione tra proprietà esistenti e nuove costruzioni. La città di Wolfsburg in Bassa Sassonia ha ottenuto risultati particolarmente buoni in entrambe le categorie. Le città di Aschaffenburg e Fürth sono anche luoghi interessanti per investire in nuovi edifici. Le città di Osnabrück e Worms sono consigliate anche per gli investimenti in immobili esistenti.

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Guardare il mare dalla veranda o dalla montagna giù a valle e sentirsi a casa? Questo è possibile con le case vacanza. E vanno bene non solo per rilassarsi. Sono anche un investimento interessante. Nelle località preferite con strutture di prima classe, gli immobili per le vacanze possono offrire stabilità economica e dimostrare di essere a prova di crisi. Tuttavia, vi sono dei rischi.

La Germania è una destinazione popolare per le vacanze – e non solo durante la stagione estiva. Negli ultimi otto anni, i pernottamenti in Germania sono aumentati costantemente. Ciò è stato stabilito dall’Ufficio federale di statistica. Le case e gli appartamenti per vacanze sono il secondo tipo di alloggio più popolare subito dopo gli hotel. Molti ritengono che le case di villeggiatura possano essere affittate solo 120-150 giorni all’anno. Ad esempio, le banche spesso lo assumono quando concedono prestiti. Ma questo non è vero. I periodi di vacanza, così come i giorni festivi e di ponte, sono già di 100 giorni. In una posizione molto buona e con buone strutture, gli immobili per le vacanze possono essere affittati in Germania quasi tutto l’anno.

Gli immobili per vacanze al mare o in montagna sono particolarmente richiesti, sia tra i vacanzieri che tra gli stessi proprietari. Ma anche la vicinanza a negozi, sentieri escursionistici o ristoranti, così come la connessione internet veloce sono importanti per la maggior parte dei vacanzieri. Per gli acquirenti che vogliono utilizzare la proprietà anche per sè, la vicinanza alla loro residenza principale gioca un ruolo importante. Tuttavia, stanno acquistando sempre meno nei loro dintorni o dove vorrebbero andare in vacanza da soli, ma piuttosto assicurarsi che la casa vacanza possa anche essere affittata bene.

Se si decide di acquistare una casa vacanza come investimento, non è necessario che si tratti di una villa di milioni di dollari. Anche le proprietà più economiche possono generare un reddito mensile di diverse migliaia di euro attraverso affitti giornalieri elevati. Qui, naturalmente, dipende dalla situazione. In luoghi molto buoni, gli immobili per le vacanze hanno anche il miglior potenziale per aumentare il valore, in quanto offrono un valore di rivendita più elevato.

Tuttavia, vi sono anche dei rischi. Ad esempio, una casa o un appartamento di vacanza deve essere sempre affittato di nuovo. Normalmente i vacanzieri affittano alloggi per cinque o sei giorni. Ciò significa che i costi di commercializzazione sono più elevati. Anche i costi di manutenzione sono più elevati. Gli esperti affermano che circa il 30% delle entrate può essere stimato per spese come la pubblicità, la consegna di chiavi o le riparazioni da parte di una persona sul posto. Una regola empirica per gli esperti è quella di non spendere più di venti volte l’affitto annuale che può essere raggiunto sul mercato.

L’Associazione immobiliare tedesca ha calcolato che investire in una casa per le vacanze vale la pena se è possibile affittarla 17 settimane all’anno. Perché in questo modo il reddito da locazione supera i costi per il rimborso del prestito.

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Fotos: © terng99

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A causa dei bassi tassi d’interesse, sempre più investitori si stanno spingendo verso i mercati immobiliari. Attualmente sono sempre più numerose le offerte per gli investitori nei portali immobiliari. Ma è risaputo che in ogni investimento c’è sempre un rischio.

A prima vista, la proprietà sembra essere un investimento profittevole. Almeno questo è il modo in cui l’offerta viene presentata all’investitore. In un’analisi più approfondita, tuttavia, il calcolo del rendimento risulta essere piuttosto teorico. Perché spesso – consapevolmente o per ignoranza – i fattori essenziali che devono confluire nel calcolo del rendimento vengono ignorati.

Per scoprire quali sono le possibilità e le potenzialità offerte dall’acquisto di un immobile, è necessario effettuare un calcolo dell’investimento. Tutti i calcoli necessari possono essere effettuati su tre pilastri: il pilastro degli investimenti, il pilastro del finanziamento e il pilastro operativo.

Il pilastro dell’investimento include tutti i costi associati all’acquisto e alla rivalutazione dell’immobile. I costi di acquisto aggiuntivi includono broker, notai, tasse, autorità e uffici pubblici. È importante specificare questi costi perché i costi dell’immobile possono essere ammortizzati ai fini fiscali. In assenza di singole voci, il carico fiscale aumenta. Ciò significa che l’investitore è penalizzato due volte.

Il pilastro di finanziamento copre non solo le singole parti costitutive del credito, bensì anche le rispettive condizioni e i costi aggiuntivi che possono variare a seconda del tipo di finanziamento. A ciò si aggiunge il capitale proprio al fine di riflettere pienamente la situazione finanziaria.

Il pilastro operativo comprende tutte le entrate e i costi dell’immobile. Per poter analizzare se l’investimento è redditizio, sono rilevanti solo gli affitti netti (cosiddetti “a freddo”). Dal punto di vista dei costi, si deve tener conto della gestione, della manutenzione, della perdita potenziale di affitto, nonché della rata del mutuo.

L’utilità di un investimento dipende anche dalle possibilità di cui dispone l’investitore. Poiché ognuno ha un trattamento firscale diverso occorre tener conto anche di questi fattori. E poiché quasi nessuno può pagare il prezzo di acquisto per intero, ci sono diverse condizioni individuali per i prestiti, a seconda della solvibilità e del capitale proprio.

Il rendimento spesso comunicato nelle offerte immobiliari è un valore che naturalmente non riflette la situazione individuale dell’investitore. Di solito il bene immobile non garantisce da solo la copertura di tutti i costi e pertanto l’investitore deve intervenire con il proprio patrimonio (nella fase di creazione di un patrimonio immobiliare, chiaramente).

Se si considera un investimento immobiliare con tutti i fattori menzionati, il rendimento comunicato del 4,5 % spesso si fonde miseramente. L’investitore esperto non ne sarà soddisfatto. Il risultato economico però può essere ottimizzato in modo significativo. Ad esempio, riqualificando l’immobile mediante ampliamenti, ristrutturazioni e adeguamenti dell’affitto.

Vuole investire in maniera corretta? Se desidera investire in immobili, ci contatti senza impegno. Saremo lieti di offrirvi una consulenza gratuita.

Foto: © Suat Gürsözlü

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