A causa dei bassi tassi d’interesse, sempre più investitori si stanno spingendo verso i mercati immobiliari. Attualmente sono sempre più numerose le offerte per gli investitori nei portali immobiliari. Ma è risaputo che in ogni investimento c’è sempre un rischio.
A prima vista, la proprietà sembra essere un investimento profittevole. Almeno questo è il modo in cui l’offerta viene presentata all’investitore. In un’analisi più approfondita, tuttavia, il calcolo del rendimento risulta essere piuttosto teorico. Perché spesso – consapevolmente o per ignoranza – i fattori essenziali che devono confluire nel calcolo del rendimento vengono ignorati.
Per scoprire quali sono le possibilità e le potenzialità offerte dall’acquisto di un immobile, è necessario effettuare un calcolo dell’investimento. Tutti i calcoli necessari possono essere effettuati su tre pilastri: il pilastro degli investimenti, il pilastro del finanziamento e il pilastro operativo.
Il pilastro dell’investimento include tutti i costi associati all’acquisto e alla rivalutazione dell’immobile. I costi di acquisto aggiuntivi includono broker, notai, tasse, autorità e uffici pubblici. È importante specificare questi costi perché i costi dell’immobile possono essere ammortizzati ai fini fiscali. In assenza di singole voci, il carico fiscale aumenta. Ciò significa che l’investitore è penalizzato due volte.
Il pilastro di finanziamento copre non solo le singole parti costitutive del credito, bensì anche le rispettive condizioni e i costi aggiuntivi che possono variare a seconda del tipo di finanziamento. A ciò si aggiunge il capitale proprio al fine di riflettere pienamente la situazione finanziaria.
Il pilastro operativo comprende tutte le entrate e i costi dell’immobile. Per poter analizzare se l’investimento è redditizio, sono rilevanti solo gli affitti netti (cosiddetti “a freddo”). Dal punto di vista dei costi, si deve tener conto della gestione, della manutenzione, della perdita potenziale di affitto, nonché della rata del mutuo.
L’utilità di un investimento dipende anche dalle possibilità di cui dispone l’investitore. Poiché ognuno ha un trattamento firscale diverso occorre tener conto anche di questi fattori. E poiché quasi nessuno può pagare il prezzo di acquisto per intero, ci sono diverse condizioni individuali per i prestiti, a seconda della solvibilità e del capitale proprio.
Il rendimento spesso comunicato nelle offerte immobiliari è un valore che naturalmente non riflette la situazione individuale dell’investitore. Di solito il bene immobile non garantisce da solo la copertura di tutti i costi e pertanto l’investitore deve intervenire con il proprio patrimonio (nella fase di creazione di un patrimonio immobiliare, chiaramente).
Se si considera un investimento immobiliare con tutti i fattori menzionati, il rendimento comunicato del 4,5 % spesso si fonde miseramente. L’investitore esperto non ne sarà soddisfatto. Il risultato economico però può essere ottimizzato in modo significativo. Ad esempio, riqualificando l’immobile mediante ampliamenti, ristrutturazioni e adeguamenti dell’affitto.
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Foto: © Suat Gürsözlü